CHF 10’574 pro Quadratmeter. Das ist der Durchschnittspreis in Basel im Februar 2026. Doch diese Zahl verschleiert, was ich bei meiner Analyse von 75 Basler Strassen festgestellt habe: Die Spannbreite reicht von CHF 5’805 bis CHF 21’481 pro Quadratmeter. An der Gartenstrasse zahlen Sie 35% mehr als im städtischen Mittel – im Klybeck-Quartier deutlich weniger. Wer in Basel kaufen will, muss wissen, wo die Preise explodieren und wo noch Luft nach oben besteht.
Basler Immobilienpreise 2026 in 30 Sekunden
- Durchschnitt: CHF 10’574/m²
- Wohnungen: CHF 10’928/m², Häuser: CHF 10’061/m²
- Teuerste Strasse: Gartenstrasse (CHF 14’323/m²)
- Preissteigerung 12 Monate: +4.5%
- Preissteigerung 25 Jahre: +129.6%
Themenübersicht
Quadratmeterpreise in Basel 2026: Die aktuellen Zahlen
CHF 10’574/m² (Februar 2026) – mit einer Spannbreite von CHF 5’805 bis CHF 21’481 je nach Lage und Objekttyp.
Ja, die Unterschiede sind enorm. Der Prognose HEV Schweiz 2026 zufolge stiegen die Preise für Eigentumswohnungen im Q3 2025 um 0.1% schweizweit – Basel liegt mit +4.5% im Jahresvergleich deutlich darüber. Das zeigt: Der lokale Markt folgt eigenen Regeln.
Was mich bei der Datenanalyse überrascht hat: Wohnungen kosten im Schnitt mehr als Häuser. Klingt paradox, erklärt sich aber durch die Lage. Eigentumswohnungen konzentrieren sich in den Premiumquartieren am Rhein, während Einfamilienhäuser oft in den Randlagen stehen. Die Medianpreise verdeutlichen das: CHF 1’038’156 für eine Wohnung, CHF 1’609’734 für ein Haus.
35%
Preisunterschied zwischen teuerster Strasse (Gartenstrasse) und Basler Durchschnitt
Für die Budgetplanung heisst das konkret: Eine 4-Zimmer-Wohnung kostet im Median CHF 1.3 Mio., ein 5-Zimmer-Haus rund CHF 1.4 Mio. Doch diese Zahlen variieren je nach Quartier um mehrere Hunderttausend Franken. Wo genau? Das zeigt der Quartiervergleich.
Wo Basel teuer ist – und wo sich Schnäppchen verstecken
Die Auswertung von 75 Basler Strassen zeigt ein klares Bild: Premium-Quartiere kosten 30-40% über dem Durchschnitt, während in aufstrebenden Vierteln noch Spielraum besteht. Ich teile die Stadt in drei Preiskategorien ein – damit Sie sofort wissen, wo Ihr Budget hinreicht.
Premium-Lagen: Bruderholz, Gellert und Unterer Rheinweg
Die Gartenstrasse führt mit CHF 14’323/m² die Rangliste an. Direkt dahinter: der Untere Rheinweg (CHF 13’332/m²) und die Bruderholzallee (CHF 12’580/m²). Wer hier eine detaillierte Übersicht der aktuellen Immobilienpreise in Basel sucht, findet Preise für alle 75 indexierten Strassen.
Meine Einschätzung: Bruderholz ist prestigeträchtig, aber überteuert – das zeigen die Zahlen. Die Gellertstrasse (CHF 12’277/m²) bietet vergleichbare Wohnqualität bei etwas tieferen Preisen. Die Rheinnähe treibt die Preise am Unteren Rheinweg zusätzlich.
Mittelfeld: St. Alban, Bachletten und Gotthelf
Hier bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen CHF 9’500 und CHF 11’500. Das entspricht dem städtischen Durchschnitt, bei solider Wohnqualität. Bachletten punktet mit Nähe zum Botanischen Garten, Gotthelf mit der Tramanbindung Richtung Bahnhof SBB.
Ein häufiger Fehler, den ich beobachte: Viele Interessenten vergleichen nur den Gesamtpreis, nicht den Quadratmeterpreis. Eine 4.5-Zimmer-Wohnung für CHF 1.3 Mio. kann je nach Fläche ein Schnäppchen oder überteuert sein. Rechnen Sie immer auf den m² runter.
Preis-Leistung: St. Johann, Iselin und Klybeck
Für Familien mit mittlerem Budget empfehle ich den Blick auf St. Johann und Iselin. Hier liegt der Quadratmeterpreis 20-25% unter Gellert – bei guter ÖV-Anbindung und wachsender Infrastruktur. Klybeck befindet sich im Wandel: ehemalige Industrieareale werden zu neuen Stadtquartieren entwickelt.
| Strasse | CHF/m² | Kategorie |
|---|---|---|
| Gartenstrasse | 14’323 | Premium |
| Unterer Rheinweg | 13’332 | Premium |
| Bruderholzallee | 12’580 | Premium |
| Gellertstrasse | 12’277 | Premium |
| St. Alban (Durchschnitt) | ~10’500 | Mittelfeld |
| St. Johann (Durchschnitt) | ~8’500 | Preis-Leistung |
Preisentwicklung: Wie sich der Basler Markt in 25 Jahren verändert hat
+129.6% in 25 Jahren. Das ist die Wertsteigerung für Eigentumswohnungen in Basel seit 2001. Wer damals für CHF 400’000 gekauft hat, sitzt heute auf einem Objekt im Wert von über CHF 900’000 – allein durch Marktentwicklung. Die aktuelle Zinsprognose der Hypothekarbank Lenzburg erwartet den SNB-Leitzins für das gesamte Jahr 2026 bei 0% – das stützt die Nachfrage weiter.
-
Basis (100%) -
+50% (Wohnungen) -
+100% (Wohnungen), +90% (Häuser) -
+129.6% (Wohnungen), +121% (Häuser)
Die kurzfristige Entwicklung: +4.5% für Wohnungen und +4.1% für Häuser in den letzten 12 Monaten. Was viele unterschätzen: Die Preissteigerung verläuft nicht linear. In den ersten zehn Jahren (2001-2011) wuchs der Markt moderat – der Boom kam ab 2015 mit den Negativzinsen.
Meine Einschätzung für Käufer: Warten Sie nicht auf fallende Preise. Der hypothekarische Referenzzinssatz liegt seit September 2025 bei 1.25%, und die SNB sieht keine Notwendigkeit für Zinserhöhungen. Das Umfeld bleibt käuferfreundlich.
Was die Preisunterschiede wirklich ausmacht: 4 entscheidende Faktoren
Warum kostet die Gartenstrasse 35% mehr als der Durchschnitt? Die Antwort liegt in vier Faktoren, die ich bei jeder Bewertung prüfe:
- Mikrolage und Aussicht: Rheinsicht, Parkblick oder Strassenfront – das allein macht CHF 500-1’000 pro m² Unterschied. Am Unteren Rheinweg ist der Rheinblick eingepreist.
- Lärmexposition: Die Hochstrasse oder die Gütergleise in Kleinhüningen drücken die Preise um 10-15%. Achten Sie auf Fluglärmzonen Richtung EuroAirport.
- Schulqualität: Familien zahlen Aufpreis für Quartiere mit guten Primarschulen. Das Gellert-Quartier profitiert davon, ebenso Bruderholz.
- Bausubstanz und Baujahr: Altbauten vor 1950 können Charme haben – oder Sanierungsbedarf. Neubauten ab 2010 erzielen systematisch höhere m²-Preise.
Mein Tipp für Erstkäufer: Berechnen Sie nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Tragbarkeit. Mit einem SNB-Leitzins von 0% und einem Referenzzinssatz von 1.25% sind die Finanzierungskosten historisch tief – doch die Banken rechnen weiterhin mit einem kalkulatorischen Zins von 4.5-5%.
Was die meisten Makler Ihnen nicht sagen: Die Entwicklungsperspektive eines Quartiers ist entscheidend. Klybeck und St. Johann gewinnen durch die Transformation ehemaliger Industrieareale – hier kann sich der Kauf langfristig stärker auszahlen als in bereits etablierten Premium-Lagen.
Ihre Fragen zu Basler Immobilienpreisen
Was kostet eine 4-Zimmer-Wohnung in Basel?
Der Medianpreis für eine 4-Zimmer-Wohnung liegt bei CHF 1.3 Mio. (Februar 2026). Je nach Quartier schwankt dieser Wert zwischen CHF 900’000 (St. Johann) und CHF 1.8 Mio. (Gellert/Bruderholz).
Welches ist das günstigste Quartier in Basel?
St. Johann, Iselin und Klybeck bieten die tiefsten Quadratmeterpreise – rund 20-25% unter dem städtischen Durchschnitt von CHF 10’574/m². Diese Quartiere eignen sich besonders für Erstkäufer mit begrenztem Budget.
Wie haben sich die Preise in den letzten 10 Jahren entwickelt?
Wohnungen sind in 10 Jahren um +44.5% gestiegen, Häuser um etwa +40%. Das entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Wertsteigerung von rund 3.7%.
Lohnt sich der Immobilienkauf in Basel noch?
Bei einem SNB-Leitzins von 0% und stabilen Preisen: ja, für Eigennutzer mit langfristigem Horizont. Die Tragbarkeit ist historisch günstig. Spekulativer Kauf mit Gewinnabsicht ist risikoreicher – die Preissteigerungen der letzten Jahre sind nicht garantiert fortschreibbar.
Wie kann ich den Wert meiner Basler Immobilie ermitteln?
Online-Schätzungen auf Basis von Vergleichstransaktionen liefern einen ersten Richtwert. Für eine verbindliche Bewertung empfehle ich die Beauftragung eines zertifizierten Immobilienschätzers – besonders bei Verkaufsabsicht oder Hypothekenaufnahme.
Die nächste Frage für Sie: Sie kennen jetzt die Preislandschaft in Basel. Was Sie als Nächstes tun sollten: Definieren Sie Ihr realistisches Budget (Eigenkapital mindestens 20%), identifizieren Sie 2-3 Zielquartiere basierend auf Ihrem Profil – und beginnen Sie mit der aktiven Suche, bevor die Frühjahrs-Saison die Nachfrage wieder antreibt.
Hinweise zu den Preisdaten
- Die genannten Preise sind Durchschnittswerte und können von konkreten Angeboten abweichen
- Immobilienpreise schwanken je nach Objektzustand, Lage und Marktsituation
- Für eine verbindliche Bewertung Ihrer Immobilie empfehlen wir eine professionelle Schätzung
Risiken: Überzahlung bei Kauf ohne lokale Marktkenntnis, Unterbewertung beim Verkauf ohne aktuelle Vergleichsdaten. Konsultieren Sie einen Immobilienschätzer, Notar oder zugelassenen Makler für Ihre persönliche Situation.